Cosa c’è da sapere sulle normative per l’acquisto della prima casa?

Nel momento in cui avrete deciso di acquistare la vostra prima casa, è essenziale tenere presente tutte le normative che la riguardano.

Siete davvero informati e aggiornati sulle ultime novità? In questo articolo, vi aiuteremo ad avere ben chiaro tutto ciò che è necessario sapere prima di affrontare questo importantissimo passo della vostra vita.

Conoscere in dettaglio tutte le normative relative all’acquisto della prima casa non soltanto vi permetterà di completare una compravendita a regola d’arte, priva di rischi e molto più serena, ma anche di risparmiare sull’acquisto dell’immobile tramite l’applicazione di un’aliquota fiscale ridotta pagata sull’imposta di registro, ipotecaria e catastale. In questo senso, però, è importante ricordare che ciò può avvenire soltanto nel rispetto di specifici requisiti e dichiarazioni da rendere nell’atto notarile.

L’acquisto della prima casa, come è noto, è sottoposto a un beneficio fiscale che comporta l’applicazione di un’imposta di registro ridotta (del 2% anziché del 9%), dell’IVA (del 4% anziché del 10%) e di imposta ipotecaria e catastale in una misura fissa di 200 euro.

Cominciamo col chiarire innanzitutto chi può usufruire dell’agevolazione sull’acquisto della prima casa. Secondo quanto introdotto dalla Legge di Stabilità 2016, anche chi al momento dell’atto notarile possiede già un immobile potrà richiedere l’applicazione dei benefici della prima casa, che prevedono il pagamento di un’imposta di registro pari al 2% invece che del 9%. La conditio sine qua non è però rivendere l’immobile entro un anno dalla data del rogito dell’abitazione acquistata con le agevolazioni. Se questo non dovesse avvenire, si perderanno le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile, e si dovranno poi pagare maggiori imposte con relativi interessi, oltre che una pesante sanzione del 30%. Inoltre, chi procede alla vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni e ne acquista un altro entro un anno in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Va poi ricordato che le agevolazioni per l’acquisto della prima casa possono essere applicate sia per gli acquisti effettuati da imprese e da privati che per quelli basati su successioni e donazioni, e che riguardano anche la nuda proprietà, l’abitazione, l’uso e l’usufrutto di un’unità immobiliare non di lusso.

In termini specifici e dettagliati, la normativa relativa alle agevolazioni sulla prima casa è stata ripresa in mano più e più volte dal governo, tanto da essere stata oggetto di numerosi interventi legislativi. Se avete la curiosità di conoscere ogni aspetto delle singole disposizioni, dovrete fare riferimento a specifiche leggi e decreti in materia. Per comodità, ve li riportiamo a seguire:

• D.M. del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969;

• Legge n. 168/1982;

• Legge n. 118/1985;

• D.p.r. n. 131/1986;

• Legge n. 415/1991;

• Decreti legge n. 14/1992, 237/1992, 293/1992, 348/1992, 388/1992 e 455/1992;

• Legge n. 75/1993;

• Legge n. 243/1993;

• Legge n. 133/1994;

• Art. 3, comma 131, della legge n. 549/95;

• Legge n. 448/1998 (finanziaria 1999);

• Art. 7, comma 6, della legge n. 488/99 (finanziaria 2000);

• Risoluzioni Agenzia delle Entrate n.19/2001. n.38E del 12/8/05,n.31/E e 32/E del 16/2/06;

• D.lgs. n. 175/2014, art.33 ess. (c.d. decreto sulle semplificazioni fiscali);

• Circolare Agenzia delle Entrate n.31 del 30/12/2014 (casi di esclusione in base alla categoria catastale);

• Circolare Agenzia delle Entrate n. 17/E del 24 aprile 2015;

• Legge n. 208/2015 (Legge di Stabilità 2016);

• Legge n. 232/2016 (Legge di Stabilità 2017).

Tornando alle spiegazioni pratiche, riassumiamo quali sono i requisiti per poter ottenere le agevolazioni appena esposte:

• L’abitazione o l’immobile dovrà avere destinazione abitativa e non di lusso, ossia non dovrà rientrare nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici)

• L’immobile dovrà trovarsi nel Comune in cui l’acquirente abbia già la residenza o nel quale intenda stabilirsi entro 18 mesi dall’acquisto; in alternativa, potrà essere ubicato nel Comune nel quale l’acquirente svolga la propria attività

• L’acquirente non dovrà essere titolare, né esclusivo né in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l’immobile acquistato

• L’acquirente non dovrà neppure essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, anche nuda, o di diritti reali di godimento su altra casa di abitazione acquistata dall’acquirente o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”

Qualunque mendacità relativamente ai requisiti che vi abbiamo appena elencato porterà invariabilmente alla decadenza dell’agevolazione.

Infine, riteniamo opportuno specificare che l’ottenimento delle agevolazioni prima casa non è affatto vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi poi l’abitazione principale dell’acquirente: in effetti, una prima casa può essere anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto. Allo stesso modo, il bonus prima casa 2017 può essere applicato anche nei casi di successioni o donazioni con imposta ipotecaria e catastale equiparata a quella degli acquisti dalle imprese costruttrici (200 euro).