Cos’è la donazione modale di un immobile?

La donazione modale di un immobile è un particolare atto giuridico che permette al donante di trasferire la proprietà del bene imponendo al donatario uno specifico obbligo cui adempiere.

Si tratta quindi di una forma di donazione con la quale il donante non si limita a regalare il bene in proprio possesso, ma vincola il beneficiario a compiere una determinata azione di valore economico, morale o sociale. Nel caso degli immobili, l’onere potrà ad esempio consistere nella ristrutturazione dell’edificio o nell’obbligo di cederne una parte a terzi.

Ma cosa rende realmente interessante la donazione modale di un immobile, e perché essa può rivelarsi uno strumento molto utile nella pianificazione patrimoniale? A seguire, esploriamo in maggiore dettaglio gli aspetti fondamentali di questa modalità di cessione del bene, spiegandone le caratteristiche, le condizioni di validità e le conseguenze giuridiche e fiscali.

Le caratteristiche della donazione modale di immobili

Come indicato in apertura di articolo, il tratto distintivo della donazione modale è la presenza di un onere che il donante impone al donatario. Tale onere rappresenta l’obbligo specifico che il donatario dovrà rispettare una volta accettata la donazione.

Gli oneri possono variare in modo notevole in funzione degli obiettivi del donante. Possono inoltre assumere forme diverse:

• Onere specifico: l’obbligo imposto è chiaramente determinato e indica con precisione l’azione che il donatario deve compiere. Un esempio di onere specifico potrebbe essere quello di costruire un ospedale su un terreno donato.
• Onere generico: indica uno scopo o un fine che il donatario deve perseguire, senza tuttavia specificare esattamente come questi debba farlo. Ad esempio, il donante può chiedere che l’immobile venga utilizzato per finalità benefiche, lasciando al donatario la scelta di come perseguire tale scopo.

Ecco un esempio pratico di donazione modale: un nonno dona al proprio nipote un terreno edificabile, ma con l’obbligo di costruirvi una villetta bifamiliare entro due anni dalla donazione e di cedere gratuitamente il 50% della proprietà a una seconda nipote. Ecco quindi che questo tipo di donazione non si limita a un mero trasferimento patrimoniale: impone piuttosto una responsabilità precisa, e rende il donatario parte in tutto e per tutto attiva del progetto voluto dal donante.

La validità dell’onere nella donazione modale

Affinché una donazione modale possa essere considerata valida, l’onere imposto dovrà soddisfare due requisiti fondamentali:

1. Deve essere caratterizzato da effettiva possibilità e liceità: significa che l’onere deve poter essere effettivamente realizzato e che non deve contravvenire alle norme di legge. In pratica, un obbligo contrario alla legge o che prevede un’azione impossibile da compiere renderebbe invalida la donazione.
2. Non deve essere eccessivamente gravoso: ossia non deve avere valore superiore a quello dell’immobile donato. In altre parole, non può essere imposto un obbligo che risulti sproporzionato rispetto al valore del bene oggetto della donazione.

Inoltre, è importante tenere a mente che, come qualunque altra donazione immobiliare, anche la donazione modale dovrà essere formalizzata per iscritto attraverso un atto notarile. Si tratta di un requisito formale indispensabile a garantire la validità dell’atto giuridico, e garantisce una tutela legale sia al donante che al donatario. Nella documentazione dovranno essere specificati alcuni dati, come l’oggetto della donazione (in questo caso l’immobile) e naturalmente l’onere imposto, con tutti i dettagli necessari a definirlo in modo chiaro, preciso e non fraintendibile.

Oltre alla validità dell’onere, ci sono altri elementi che devono essere esaminati affinché una donazione modale sia considerata valida dal punto di vista legale. Il primo è la capacità del donante di donare, intesa come capacità giuridica di compiere l’atto di donazione. Ciò significa che il donante deve essere una persona maggiorenne e in grado di intendere e di volere. La seconda è la capacità del donatario di ricevere: vale a dire che anche il donatario deve essere giuridicamente capace di accettare la donazione (in alcuni casi particolari, questi potrà comunque essere assistito o rappresentato).

La donazione modale è inoltre valida solo in presenza di consenso libero e privo di costrizioni da entrambe le parti, e di determinazione chiara dell’oggetto della donazione, che dovrà essere identificato e specificato nell’atto notarile.

Cosa succede se l’onere non viene rispettato nella donazione modale?

Nel caso in cui il donatario non rispetti l’obbligo imposto nell’atto giuridico di donazione modale, il donante ha la possibilità di agire e rivalersi in diversi modi. Sebbene una delle azioni più risolutive sia quella di richiedere la risoluzione della donazione, questa opzione potrà essere considerata solo se l’atto di donazione prevede espressamente una clausola in tal senso. In caso contrario, la donazione resterà valida anche se l’onere non viene adempiuto.

Un’alternativa meno drastica è quella di richiedere al giudice l’adempimento dell’onere, costringendo così il donatario a rispettare l’obbligo. Tale azione può essere esercitata non solo dal donante, ma anche dai suoi eredi e creditori, entro un termine di dieci anni dalla data della donazione modale.

I beneficiari della donazione modale

Un altro aspetto particolarmente interessante della donazione modale è che può coinvolgere anche un terzo beneficiario oltre al donatario diretto. Abbiamo già accennato a questa possibilità nel nostro esempio precedente: il donante può infatti imporre al donatario di compiere un’azione a vantaggio di una terza persona o di un ente. Un altro caso tipico è l’obbligo di versare una somma di denaro a un familiare o a un’associazione benefica.

Ciò significa che, attraverso la donazione modale, è possibile perseguire fini filantropici o assicurarsi che una terza parte tragga vantaggio dall’atto giuridico pur non essendo il destinatario principale della donazione.

Cosa sapere sulla tassazione?

È infine importante sottolineare che, dal punto di vista fiscale, la donazione modale di un immobile è soggetta a una serie di imposte. Eccole in sintesi:

• Imposta sulle donazioni: si applica se il valore dell’immobile supera determinate soglie di esenzione, che variano in base al grado di parentela tra donante e donatario. Ad esempio, per i figli la soglia è di 5.000 euro, mentre per il coniuge e i parenti di primo grado è di 100.000 euro.
• Imposta di registro: è generalmente pari al 2% del valore catastale dell’immobile oggetto della donazione modale.
• Imposte ipotecarie e catastali: ammontano rispettivamente all’1% ciascuna del valore catastale dell’immobile.

In conclusione, la donazione modale di un immobile è uno strumento giuridico versatile e potente che può rivelarsi utile in molteplici contesti, ad esempio nel caso di genitori che vogliano trasferire un immobile ai propri figli vedendo però obbligatoriamente soddisfatte determinate condizioni (come il mantenimento di un altro familiare o l’utilizzo dell’immobile per uno scopo specifico). Attraverso questo atto giuridico, sarà possibile garantire che il bene donato venga gestito in linea con i desideri del donante, anche dopo il trasferimento di proprietà.

La donazione modale può rivelarsi un’eccellente opzione anche per coloro che vogliono promuovere finalità filantropiche o sociali. Un individuo che possiede un immobile potrà donarlo a un ente benefico o a una persona, imponendo che l’immobile venga utilizzato per attività di interesse collettivo, come la creazione di un centro comunitario o l’erogazione di servizi assistenziali. In tal modo, è possibile contribuire al bene comune e avere la certezza che la propria donazione abbia un impatto sociale positivo.

Anche gli imprenditori e i proprietari di grandi patrimoni possono trovare utile questo tipo di donazione. L’onere può infatti essere utilizzato per trasferire proprietà mantenendo un certo controllo su come i beni verranno gestiti. Ad esempio, un imprenditore potrebbe donare un immobile commerciale a un socio o a un familiare, imponendo l’obbligo di mantenere un’attività in linea con la visione aziendale originaria.

Infine, la donazione modale può essere un’opzione per chi vuole proteggere un bene immobile dall’eventuale dispersione, imponendo un obbligo che ne garantisca l’uso continuativo e conforme a una particolare visione o valore personale.