Come si acquista una casa? Consigli per le coppie

Le coppie che si accingono a scegliere e ad acquistare la loro prima casa devono necessariamente tenere conto di una serie di parametri da rispettare, in modo da evitare spiacevoli sorprese, muoversi in piena sicurezza e avere la certezza di aver prestato attenzione a tutti gli importanti aspetti della compravendita, dalla valutazione iniziale all’atto notarile, sino alle tasse da versare e ai documenti da richiedere.

Un acquisto della prima casa effettuato a regola d’arte vi aiuterà ad affrontare questo importante momento della vostra vita insieme nel modo più tranquillo e confortevole possibile, permettendovi di concentrarvi al meglio su tutti gli ulteriori aspetti accessori che la convivenza comporterà.

La premessa fondamentale relativa all’acquisto di una prima casa è essenziale, nella fase preliminare, ottenere più informazioni possibili sull’immobile. Nella pratica, questo significa verificarne la situazione catastale e ipotecaria attraverso i servizi appositamente messi a disposizione del cittadino dalla stessa Agenzia delle Entrate (in questo caso ci riferiamo alla cosiddetta “ispezione ipotecaria”, che è gratuita e permette non soltanto di individuare con certezza le generalità del proprietario dell’immobile che volete acquistare ma anche di controllare la presenza di eventuali ipoteche o pendenze).

È poi buona regola richiedere, se disponibile, un estratto degli ultimi tre verbali condominiali di assemblea ordinaria e straordinaria poiché essi vi permetteranno di avere un quadro preciso delle decisioni eventualmente prese relativamente all’immobile e alle sue regole. Questo tipo di documentazione vi servirà anche a capire se vi siano delle condizioni d’uso dell’immobile che non sono in linea con le vostre esigenze o delle limitazioni nell’uso degli spazi comuni: tutti fattori che potrebbero ridurre il valore della compravendita.

Un ulteriore documento che è consigliato richiedere è poi il certificato di conformità energetica dell’immobile che desiderate acquistare. Eventualmente, in questo senso potrete richiedere il supporto di un geometra, di un’impresa o di un perito che vi aiuteranno a valutare le condizioni degli impianti della casa, così come delle zone comuni e persino dell’esterno dell’edificio, che potrebbe essere soggetto di lì a poco a interventi di manutenzione straordinaria: evitate quanto più possibile sorprese sgradevoli!

Nel caso in cui venisse accertata la presenza di eventuali arretrati nei pagamenti delle spese condominiali, è essenziale che questi siano saldati prima del rogito.

Una volta che vi sarete accertati del fatto che la prima casa è effettivamente libera da vincoli, debiti e particolari problematiche, potete procedere col passo successivo, ossia la stipula del contratto preliminare. Quest’ultimo è un accordo che intercorre tra venditore e acquirente e attraverso il quale entrambi si impegnano a stipulare il successivo e definitivo contratto di compravendita. Attenzione: il contratto preliminare, per essere valido, deve essere necessariamente prodotto in forma scritta tramite scrittura privata, scrittura privata autenticata oppure atto pubblico, e deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione delle parti coinvolte. In questo senso, è importante anche tenere a mente che dovrete pagare l’imposta di registro (200 euro) e quella di bollo.

Rimanendo sul discorso degli importi da corrispondere, siamo certi che sia cosa nota che, quando si acquista una casa, vi siano imposte da pagare. È però importante sapere che queste imposte variano a seconda che il venditore sia un privato oppure impresa, così come che l’immobile acquistato sia una prima o una seconda casa.

In breve, se il venditore è un privato oppure un’impresa con vendita esente IVA, dovrete pagare l’imposta di registro nella misura proporzionale del 9%, oltre all’imposta ipotecaria e all’imposta catastale per la cifra fissa di 50 euro. Diversamente, dovrete invece versare l’IVA al 10% alla quale andranno aggiunte le imposte di registro, catastale e ipotecaria, ciascuna per l’importo di 200 euro.

In generale, il nostro consiglio relativamente alla parte documentale legata all’acquisto di una casa, sia essa prima o meno, è sempre quello di consultare un notaio. La sua consulenza è infatti fondamentale prima della firma di atti importanti, e tra questi vanno naturalmente incluse sia le proposte di acquisto che i preliminari di vendita. Il notaio saprà riferirvi in maniera esatta il preventivo dei costi strettamente legati all’acquisto, ossia le imposte e gli onorari (comprensivi di IVA) sia per la compravendita che per il mutuo: è così che potrete verificare che la cifra finale rientri davvero nel budget che vi siete preposti. Inoltre, il notaio potrà riferirvi l’esatta rendita catastale dell’immobile per calcolare a quanto ammonteranno IMU, TASI e TARI.

Allo stesso modo, la vostra banca potrà valutare assieme a voi quale rata del mutuo possa essere davvero sostenibile per la vostra coppia: questo tipo di controllo dovrà necessariamente avvenire prima della firma di qualunque documento di acquisto!

Da un punto di vista più “tecnico”, vogliamo poi fornirvi un rapido vademecum che vi aiuterà a non sottovalutare dettagli molto importanti della casa che vi ha fatto innamorare e che desiderate acquistare.

Ecco i nostri consigli:

1. L’aspetto della sicurezza è importante: nel corso della vostra visita, accertatevi che la casa o l’appartamento siano sicuri. La porta è blindata? Qual è la qualità degli infissi? Sono presenti inferriate? Ci sono sistemi di allarme? Approfittate dell’occasione per valutare anche il livello di comfort e qualità della vita dell’area in cui l’immobile è collocato, e se è il caso parlate con chi già vi abita nella zona.
2. Isolamento termico e acustico: controllate molto bene l’esposizione della casa. Verificate, a finestre e porte chiuse, il livello dei rumori provenienti dall’esterno. Valutate la temperatura all’interno degli ambienti: siete certi che non saranno terribilmente caldi in estate e gelidi in inverno?
3. Visuale esterna ed eventuali ulteriori costruzioni: una visita di persona vi permetterà di accertarvi anche di eventuali costruzioni che, col tempo, potrebbero ostruire la vista all’esterno. Allo stesso modo, potrete valutare che tipo di edifici sono attigui alla soluzione immobiliare che vorreste acquistare: altre case? Villette? Alti palazzi? Fabbriche? Locali notturni o bar?
4. Condizioni delle zone comuni: quando visitate l’appartamento o la casa che vi interessano, ricordate di ispezionare tutti gli ambienti. Questo significa valutare bene non soltanto appartamento, cantina, garage e soffitta, ma anche gli ambienti di uso comune come i vani scala, il parcheggio esterno, il cortile o il giardino. In che condizioni sono? Riscontrare la presenza di umidità o di perdite? Questi fattori sono importanti per una decisione d’acquisto corretta.
5. I vicini di casa: nel caso in cui siate veramente intenzionati ad acquistare l’appartamento o la casa, fare conoscenza con le persone con cui dovrete eventualmente condividere gli spazi collettivi non è mai sbagliato. Al contrario, i vicini vi aiuteranno a comprendere eventuali problematiche o vantaggi sia della struttura che dell’intero circondario, e la loro opinione potrà essere preziosa per prendere una decisione definitiva.