Comprare casa nel 2023: ecco le agevolazioni fiscali disponibili

Acquistare una casa è ancora oggi uno dei desideri principali degli italiani, sia per la serenità emotiva che possedere un’abitazione di proprietà comporta sia perché l’investimento nel cosiddetto “mattone” continua a rappresentare una certezza.

Tuttavia, prima di procedere a un passo così importante è fondamentale conoscere in dettaglio le agevolazioni fiscali disponibili, in modo da valutare se sia possibile beneficiare dei vantaggi economici previsti dalla legge.

I bonus fiscali relativi all’acquisto di beni immobiliari sono particolarmente cruciali soprattutto per chi desidera comprare la propria prima casa, ed è su questo argomento che vogliamo concentrarci.

Cerchiamo quindi di fare chiarezza in questa pratica guida.

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa

In fase d’acquisto di un immobile, è possibile ottenere una riduzione delle imposte da pagare nel caso in cui siano presenti i cosiddetti “requisiti prima casa”, ossia:

• L’immobile da acquistare appartiene a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultra-popolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini), A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi), oltre alle necessarie pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (autorimesse e rimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte) e destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale soggetta ai benefici di prima casa. Ricordiamo che le abitazioni di tipo signorile, in ville, castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici non prevedono invece alcuna agevolazione.
• L’immobile si trova nel Comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la propria residenza/in cui lavora: ciò significa che, se l’acquirente risiede in un altro Comune, dovrà trasferire la residenza in quello in cui è situato il fabbricato entro 18 mesi dal suo acquisto. Le agevolazioni fiscali sono possibili anche quando l’immobile si trova nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività di lavoro o attività che non prevedono remunerazione (come nel caso di quelle sportive, di studio o di volontariato); e ovunque in Italia se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

A partire dal 2016, inoltre, anche il contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con i requisiti prima casa può beneficiare dei medesimi vantaggi fiscali nel caso in cui l’abitazione posseduta venga venduta entro un anno dal nuovo acquisto. L’acquirente potrà in questo caso usufruire anche di un credito di imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato, tenendo presente che tale diritto si applica anche quando il riacquisto avviene con contratto di permuta o appalto.

L’estensione dell’agevolazione prima casa è inoltre valida laddove il nuovo acquisto avvenga a titolo gratuito, come ad esempio in presenza di successioni o donazioni. In tali circostanze, l’atto d’acquisto del nuovo immobile dovrà riportare chiaramente l’impegno dell’acquirente a vendere il fabbricato già posseduto entro un anno.

Nel caso in cui ciò non avvenisse, verranno ovviamente perse le agevolazioni prima casa per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre ad imposte più alte e relativi interessi, l’acquirente dovrà versare una sanzione del 30%.

Attenzione, quindi: se, per qualunque ragione, ci si rendesse conto di non poter rispettare l’impegno assunto, ossia di non poter vendere l’immobile precedente entro i termini temporali richiesti, sarà necessario presentare istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale l’atto di compravendita è stato registrato (sempre entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile) e chiedere la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi.

Infine, è importante tenere a mente che le agevolazioni prima casa non spettano nel caso in cui si riacquisti un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui già si possiede un altro immobile che non ha fruito di questi benefici fiscali, a prescindere che si intenda o meno rivenderlo entro un anno dalla nuova compravendita.

Quali sono i benefici “Prima Casa”: le imposte agevolate

Nel caso in cui vengano soddisfatti i requisiti per l’agevolazione Prima Casa, l’acquirente si troverà a pagare imposte ridotte come indicato a seguire:

• Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
  • Imposta di registro proporzionale nella misura del 2% anziché 9%
  • Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • Imposta catastale fissa di 50 euro
• Se l’acquirente acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA:
  • Iva ridotta al 4%
  • Imposta di registro fissa di 200 euro
  • Imposta catastale fissa di 200 euro
  • Imposta ipotecaria fissa di 200 euro

L’imposta di registro proporzionale non potrà comunque mai essere di importo inferiore ai 1000 euro, mentre gli atti ad essa assoggettati, così come gli atti e le formalità relative a catasto e registri immobiliari saranno esenti da imposta di bollo, tasse ipotecarie e tributi speciali.

Perdita delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Esistono alcune circostanze in cui il contribuente che ha acquistato un’abitazione con i benefici prima casa può perdere le agevolazioni ottenute, trovandosi quindi costretto a versare le imposte risparmiate, i relativi interessi e la già citata sanzione del 30% legata alle imposte stesse.

Le circostanze in cui si verifica la perdita delle agevolazioni prima casa sono le seguenti:

• L’atto d’acquisto dell’immobile include dichiarazioni false.
• L’abitazione “prima casa” viene venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dal suo acquisto, a meno che non si riacquisti un altro immobile (anche a titolo gratuito) da adibire a prima casa entro un anno dalla vendita/donazione.
• L’acquirente non sposta la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto della prima casa.
• L’immobile già posseduto prima dell’acquisto del fabbricato prima casa non viene venduto entro un anno dal nuovo acquisto.

Al contrario, le agevolazioni prima casa non si perdono nel caso in cui, entro un anno dalla vendita o dall’agevolazione:

• Il contribuente acquisti un immobile in uno Stato estero e lo adibisca a dimora abituale.
• Il contribuente acquisti un terreno e realizzi su di esso un fabbricato rientrante nelle categorie castali indicate in precedenza, adibendolo ad abitazione principale. Per evitare che le agevolazioni fiscali decadano è sufficiente che l’immobile sia rilevante dal punto di vista urbanistico: ciò significa che non dovrà essere stato necessariamente ancora ultimato, e che saranno sufficienti le mura perimetrali e la copertura delle singole unità.
• Il contribuente costruisca un altro immobile da adibire ad abitazione su un terreno di cui era già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.

Le agevolazioni Prima Casa Under 36

Considerazioni a parte vanno dedicate alle agevolazioni Prima Casa Under 36, introdotte dal decreto legge n.73/2021 (Sostegni Bis) e riservate agli acquirenti con età inferiore ai trentasei anni che stipulano un atto di acquisto della prima casa tra il 26.05.2021 e il 31.12.2023.

Ecco in cosa consistono queste particolari agevolazioni fiscali, che hanno lo scopo di favorire le compravendite immobiliari da parte dei giovani contribuenti:

• Esenzione del pagamento dell’imposta catastale, di registro e ipotecaria per le compravendite non soggette a IVA.
• Esenzione del pagamento dell’imposta catastale, di registro e ipotecaria per gli acquisti soggetti a IVA.
• Riconoscimento di un credito di imposta dell’ammontare pari all’IVA corrisposta al venditore per gli acquisti soggetti ad IVA. Tale credito d’imposta potrà essere:
  • Portato in diminuzione delle imposte di registro, catastale, ipotecaria, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati successivamente alla data di acquisizione del credito.
  • Utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto agevolato.
  • Usato in compensazione con modello F24 in cui indicare il codice tributo 6928.
• Esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

I beneficiari dell’agevolazione fiscale Prima Casa Under 36 sono:

• I contribuenti che non hanno ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui viene stipulato l’atto.
• I contribuenti con indicatore ISEE non superiore ai 40,000 euro annui.

Esattamente come per le agevolazioni prima casa, anche in questo caso sarà necessario che l’acquirente abbia o stabilisca la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto.

Dovrà inoltre dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare (neppure in comunione) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra abitazione o casa nel Comune in cui si trova l’immobile; così come di non essere titolare (neppure per quote o in regime di comunione legale) dei diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione e nuda proprietà di un immobile acquistato (anche dal coniuge) usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa” su tutto il territorio nazionale. In caso contrario, l’immobile in questione dovrà essere venduto entro 12 mesi dall’acquisto del nuovo fabbricato.

Anche per quanto riguarda la tipologia di immobile che può essere soggetto alle agevolazioni Prima Casa Under 36, si dovrà fare riferimento alle precedenti indicazioni.

Ciò significa che l’acquisto agevolato riguarderà esclusivamente gli immobili facenti parte delle categorie catastali A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultra-popolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini), A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi), oltre alle necessarie pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (autorimesse e rimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte) e destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale soggetta ai benefici di prima casa.

Al contrario, le abitazioni di tipo signorile, in ville, castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici non prevedono alcuna agevolazione.