Cos’è la guest house e quando può essere vantaggioso costruirla

Anche in Italia, il termine “guest house” è sempre più utilizzato in ambito costruttivo, sia quando si parla di soluzioni abitative per gli ospiti che di investimento immobiliare. Tali strutture offrono infatti un’ottima opportunità per migliorare il livello di ospitalità all’interno di un’abitazione, diversificare le proprie fonti di reddito e, all’occorrenza, anche beneficiare di spazio fruibile aggiuntivo per i residenti.

Cos’è una guest house e quali sono le sue origini

Possiamo definire la guest house come una struttura abitativa secondaria situata nella medesima proprietà di una residenza principale. La guest house, chiamata talvolta anche dependance, casa per gli ospiti o annesso, può essere utilizzata per diversi obiettivi: offrire alloggio temporaneo a parenti, amici o altri ospiti; generare reddito extra attraverso l’affitto a turisti, studenti o lavoratori fuori sede; servire come ufficio, studio artistico o spazio utile aggiuntivo per gli abitanti della residenza principale.

Una delle caratteristiche principali delle guest house è la loro completa autonomia: in alcuni casi, esse possono essere infatti persino dotate di cucina, bagno e zona giorno, al fine di garantire un ambiente confortevole e del tutto indipendente per gli ospiti. Si tratta quindi di una vera e propria abitazione privata che sorge nel perimetro della proprietà in cui abita anche il padrone di casa o, in alternativa, di una stanza o porzione dell’abitazione principale che viene riconvertita per ricevere ospiti, turisti e viaggiatori.

Dal punto di vista delle origini, va specificato che la dependance non è figlia dell’era moderna ma, al contrario, ha una genesi antichissima. Nell’antica Grecia e nell’antica Roma, ad esempio, era comune per le famiglie benestanti disporre di edifici separati per ospitare i visitatori. Allo stesso modo, durante il Medioevo, i monasteri e le abbazie europee offrivano alloggio ai pellegrini e ai viaggiatori, anticipando il moderno concetto di ospitalità organizzata.

La guest house trova i suoi equivalenti persino in Asia: in Giappone, le ryokan (alloggi semplici e riflettevano lo stile di vita locale) offrivano in antichità alloggio ai viaggiatori e ai mercanti, mentre in Cina, le case tradizionali spesso includevano di frequente una casa degli ospiti per accogliere i visitatori.

Il moderno concetto di “annesso” è emerso nel XIX e XX secolo, con l’aumento del turismo organizzato e dei viaggi, che ha reso queste strutture particolarmente popolari in Europa e in Nord America come soluzione per ospitare amici e parenti in visita. Oggi, le guest house sono diffuse in tutto il mondo e variano da semplici casette a lussuose dependance; sono utilizzate sia per scopi privati che commerciali e riflettono la crescente tendenza verso la personalizzazione e la multifunzionalità degli spazi abitativi contemporanei.

Guest house, Bed & Breakfast, hotel: capire le differenze

Guest house, Bed & Breakfast e hotel sono tre soluzioni ricettive ben distinte, e comprenderne le differenze è fondamentale per compiere una scelta consapevole e informata.

Vediamole quindi in modo chiaro e sintetico.

• Dal punto di vista dello spazio a disposizione, la guest house è più piccola di un hotel e spesso del tutto indipendente. Può invece essere dimensionalmente analoga all’alloggio disponibile presso un Bed & Breakfast.
• Per quanto riguarda il servizio, la guest house non offre in genere la prima colazione (come fa invece il Bed & Breakfast).
• Relativamente alla permanenza, la guest house si rivela una soluzione versatile perché adatta sia a soggiorni brevi che a permanenze più lunghe. Può infatti essere utilizzata come alloggio turistico o come residenza temporanea, ad esempio per lavoratori fuori sede o persone in transito tra un’abitazione e l’altra.
• Infine, la gestione: la guest house è amministrata quasi sempre in modo diretto dai proprietari della residenza principale, come avviene spesso nei Bed & Breakfast ma non negli hotel, che sono invece gestiti da personale professionale.

Ecco quindi che, se la guest house può essere immaginata come una struttura indipendente affittata a turisti nel giardino di una casa principale, il Bed & Breakfast è in genere una casa colonica ristrutturata che offre camere agli ospiti con una colazione casalinga e l’hotel è un intero edificio più o meno grande, che mette a disposizione dei viaggiatori numerosi comfort e servizi opzionali.

Quando costruire una guest house

Valutare se costruire una guest house sia un investimento finanziariamente vantaggioso richiede un’analisi approfondita dei costi iniziali e dei potenziali ritorni economici.

Tanto per cominciare dovranno essere considerati i costi di costruzione, incluse le spese per i materiali, la manodopera e quelle relative a imposte e permessi: in tal senso, ottenere preventivi dettagliati e realistici è essenziale per definire l’approccio migliore.

Bisognerà poi calcolare le potenziali entrate, ossia quanto si potrebbe guadagnare affittando la guest house su base giornaliera, settimanale o mensile. Questi guadagni dovranno ovviamente essere comparati con i costi operativi (legati ad esempio a manutenzione, utenze e attività di marketing) per valutare se siano effettivamente interessanti. Suggeriamo quindi di determinare il cosiddetto punto di pareggio, ovvero quando le entrate copriranno i costi di costruzione, e di valutare il ritorno sull’investimento (ROI) nel lungo termine.

Infine, è sempre opportuno analizzare la domanda di alloggi a breve termine nell’area di riferimento: come è facile immaginare, a fronte di un’elevata richiesta l’investimento potrebbe rivelarsi più redditizio.

Terminate le considerazioni di natura economica, sarà cruciale procedere con quelle legate allo spazio: prima di tutto, bisognerà assicurarsi che il terreno sia abbastanza grande per ospitare una guest house senza compromettere la funzionalità e l’estetica della residenza principale (in alternativa, sarà l’abitazione a dover essere grande a sufficienza da permettere la riconversione di un locale o di una porzione del fabbricato). Inoltre, la guest house dovrebbe essere facilmente accessibile ma abbastanza separata da garantire privacy sia agli ospiti che ai residenti della casa principale. Infine, la dependance dovrà essere integrata armoniosamente nel paesaggio esistente.

Le ultime considerazioni da fare prima di procedere alla progettazione dell’annesso sono quelle legate alle normative locali, ai permessi necessari a costruire e alle leggi e ai regolamenti sugli affitti a breve termine o sull’Hospitality. Queste discriminanti variano in genere da zona a zona, ed è quindi suggerito rivolgersi al proprio Comune per ottenere informazioni specifiche.

I vantaggi di costruire una guest house

Per chi dispone di una grande proprietà che ha spazio a sufficienza per includere un annesso, realizzare una dependance per gli ospiti può rivelarsi una soluzione vantaggiosa sotto molteplici punti di vista.

Incremento delle entrate

Una delle principali attrattive di costruire una guest house risiede nella possibilità di generare entrate aggiuntive, poiché affittare la dependance a turisti, lavoratori fuori sede o studenti può fornire un flusso costante di reddito passivo.

Con l’aumento del turismo e delle piattaforme di affitto a breve termine come Airbnb, la domanda di alloggi unici e accoglienti è in crescita: uno “stato dell’arte” che permette ai proprietari di capitalizzare su questa tendenza, coprendo non solo le spese di manutenzione della guest house, ma anche contribuendo significativamente al bilancio familiare.

Aumento del valore della proprietà

Costruire una guest house può significativamente incrementare il valore complessivo della proprietà, dal momento che i potenziali acquirenti spesso favoriscono immobili che offrono opportunità di reddito aggiuntivo o che dispongono di spazi multifunzionali.

Una guest house ben progettata e costruita può dunque rendere una proprietà più attraente sul mercato immobiliare, giustificando un prezzo di vendita più alto. Inoltre, la presenza di una dependance può accelerare il processo di vendita, poiché l’annesso sarà considerato un valore aggiunto che distingue la proprietà sul mercato.

Ospitalità familiare

Disporre di una guest house offre notevoli vantaggi anche in termini di miglioramento dell’ospitalità familiare: avere a disposizione uno spazio separato e confortevole per amici e parenti in visita permette di accoglierli con maggiore comodità e privacy, senza compromettere la propria routine.

Gli ospiti potranno godere di un soggiorno indipendente, dotato di tutte le comodità, vivendo una migliore esperienza complessiva senza gravare eccessivamente sulla quotidianità degli ospitanti.

Flessibilità d’uso

Una guest house garantisce infine una straordinaria flessibilità d’uso. Oltre a fungere da alloggio per visitatori, può essere infatti adattata facilmente per altri scopi, come:

• Ufficio domestico: la dependance è uno spazio tranquillo e separato dall’abitazione principale, ideale per chi lavora in smart working e necessita di silenzio e concentrazione.
• Studio artistico: ossia un luogo dedicato agli hobby e alla creatività, che non coinvolge gli spazi dell’abitazione principale.
• Alloggio per caregiver: la guest house può rivelarsi una sistemazione comoda in presenza di personale di assistenza.
• Area ricreativa: è possibile allestire l’annesso anche come palestra privata o sala giochi.

In generale, l’intrinseca versatilità della guest house rende tale soluzione abitativa un investimento vantaggioso e funzionale che, se pianificato con estrema attenzione, potrà adattarsi e modificarsi in relazione al mutare delle esigenze dei proprietari.