Per definire insieme quali sono le regole da rispettare per la manutenzione della casa, quando questa è in affitto, è buona norma prima di tutto dare un’occhiata a cosa riporta, con precisione, il nostro Codice Civile quando interrogato in materia.

La premessa sostanziale da non dimenticare è che da qualunque contratto d’affitto scaturiscono, inevitabilmente, diritti e doveri sia per l’inquilino (anche conosciuto con il nome di conduttore) che per il proprietario (conosciuto anche con il nome di locatore).

Il nostro Codice Civile esplora la questione con due articoli, il 1575 e il 1587. Vediamoli insieme.

Doveri del locatore (o proprietario) – art. 1575 codice civile

  1. Il locatore deve garantire e consegnare la casa in un buono stato di manutenzione. L’immobile non deve quindi necessitare di nessuna riparazione o altro intervento prima che l’inquilino vi entri
  2. Ha l’obbligo di farsi carico delle riparazioni che sono necessarie per mantenere il buono stato della casa e per garantirne l’idoneità per tutta la durata del rapporto di affitto, fatte salve solo quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore
  3. Ha l’obbligo di farsi carico delle opere di manutenzione straordinaria richieste dalle condizioni in cui si trova l’immobile
  4. Ha l’obbligo di garantire all’inquilino il pacifico godimento della casa nell’ipotesi che qualcuno possa avanzare pretese sullo stesso
  5. Spetta sempre al proprietario l’adeguamento dell’immobile alle nuove disposizioni di legge, ogni volta che queste vengono emanate

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Doveri del conduttore (o inquilino) – art. 1587 codice civile

  1. Il conduttore ha l’obbligo di servirsi della casa per l’uso determinato dal contratto e usando la “diligenza del buon padre di famiglia”
  2. Ha l’obbligo di pagare il corrispettivo periodico alla scadenza prestabilita, rispettando sempre le modalità di pagamento pattuite
  3. Ha l’obbligo di restituire la casa alla scadenza del contratto nello stesso stato in cui si trovava quando gli è stata consegnata
  4. Ha l’obbligo di rispondere della perdita e del deterioramento della cosa avvenute nel corso della locazione, anche se causate da un incendio, qualora non venga provato che siano accaduti per fatti non imputabili all’inquilino
  5. In caso voglia apportare dei cambiamenti all’abitazione, l’inquilino deve chiedere il permesso al proprietario. Questo serve ad evitare che il proprietario, alla fine del contratto di locazione, pretenda che l’abitazione torni come era prima. A meno che non abbia chiesto, e ottenuto, preventivamente il consenso del proprietario, l’inquilino non ha il diritto di chiedergli il pagamento delle spese sostenute per i miglioramenti apportati
  6. Le riparazioni urgenti possano essere eseguite direttamente dal conduttore, salvo rimborso da parte del proprietario, purché gliene sia data contestuale comunicazione

Per quanto riguarda invece la manutenzione della casa, l’inquilino dovrà sostenere alcune spese oltre all’affitto mensile.

Si tratta, nello specifico, di:

  • Spese di consumo dell’energia elettrica, dell’acqua, del gas
  • Tassa per lo smaltimento dei rifiuti
  • Spese di riscaldamento degli ambienti
  • Eventuali spese per la pulizia e la luce delle scale
  • Eventuali spese condominiali
  • Eventuali lavori di miglioria dell’appartamento nel contesto delle spese di manutenzione ordinaria degli ambienti

Tutte le spese di manutenzione straordinaria saranno invece a carico del proprietario dell’immobile. Tra le classiche spese di manutenzione straordinaria dell’immobile figurano, ad esempio, il rifacimento della facciata del palazzo, la sostituzione di cancelli e portoni d’ingresso all’immobile, la sostituzione della caldaia, il rifacimento del tetto e tutti gli eventuali danni non causati dall’inquilino. In questo senso, è l’articolo 1576 del Codice Civile a ricordarci che, in linea generale, “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”.

In generale, ricordiamo che le opere di manutenzione straordinaria sono quelle prevedibili sul cosiddetto “lungo termine di uso” dell’immobile e hanno di solito costi molto elevati.

Per quanto riguarda invece le opere di manutenzione ordinaria, vengono definite quelle che fanno riferimento a lavori di solito effettuati con cadenze prestabilite. Si tratta di interventi normali che si effettuano periodicamente sull’immobile, come la verniciatura delle porte o delle finestre, la sostituzione di singole tegole del tetto, delle zanzariere, la tinteggiatura delle pareti e via discorrendo. Queste opere sono, salvo diversi accordi, sempre a carico dell’inquilino.